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城市经营，一般是指城市资源经营。城市资源既包括城市土地资源、人力资源、生产设备、基础设施，也包括城市的环境资源、历史文化资源、科技教育资源和城市空间资源，还包括城市的形象、品牌、发展思路与目标，等等。提高城市经营效率，关键是要提高城市资源的经营效率。提高城市资源经营效率的途径与方式是多种多样的，包括科技水平的提高、经营管理理念与体制的创新、资源组合空间的调整与重构等多个方面。就城市规划而言，是要通过对城市资源空间分布的合理布局，改善城市资源的组合方式，降低城市资源经营的成本，从而达到提高城市资源经营效率的目的。
本文从城市资源经营的角度，通过对城市空间资源及其经营效率的初步研究，结合实际，分析了城市空间合理布局对城市资源经营效率影响的若干重要方面，着重研究了城市空间资源的空间关联价值效应对城市资源经营效率的三方面重要影响。
一、城市空间资源经营的核心内容是城市空间的合理布局
城市空间是重要的城市资源，这已经为有识之士所理解和接受，但是这种理解一般还仅仅停留在城市空间是—种自然资源的层面上，其实就城市空间而言，其资源属性至少有两个重要的方面。首先，城市空间作为一种包含了人类大量的劳动、资本及技术投人的产品，在市场经济条件下可以通过交换实现增值，体现城市空间资源的使用价值效应，这是城市空间资源的商品属性。其次，城市空间作为一种客观存在，其价值与品位的高低还表现在城市空间所处的地理区位、空间单元与相邻空间单元之间的联系与关系等多个方面，优越的地理区位与合理的空间布局，不仅有利于本空间单元使用价值的提高，而且有利于相邻空间单元使用价值的提高，甚至有利于整个城市品位和功能价值的提高，体现城市空间资源的空间关联价值效应，这是城市空间资源的非商品属性。
城市空间资源使用价值效应的发挥是通过对城市空间进行调整和重构，合理配置城市基础设施和各项公共服务设施，改善区域环境条件，提高某一特定城市空间单元的使用效率和商品价值，这是城市空间资源经营的一个重要方面，也是市场经济条件下城市规划工作的一项重要任务，在这方面，我们已经进行了大量的探索和实践，有了相对成熟的理论与方法。如在钱江新城规划建设中，通过杭州大剧院、会展中心等重大公共设施项目与道路、绿带及河道等重大基础设施项目的先期建设以及市政府行政中心等重大项目的规划布局，将在短期内改善这一地区的投资环境，充分展示这一地区的发展前景，提高投资者的信心，从而必将带动和加快其他建设项目的建设，较大幅度地提高这一地段的土地价值；在拱宸桥地区改造规划建设中，项目组织者首先在运河改造、区域环境整治和挖掘运河文化背景上做足文章，吸引了众多投资者参与开发建设，从而也提高了这一地段的土地价格；在具体小地块的经营操作上，这类例子更是不胜枚举，如位于潮王路上的某一地块，由于潮王路打通，加上周边商场与办公建筑的建成使用，交通条件大为改善，人气日趋旺盛。
城市空间资源的关联价值效应的发挥是通过对城市空间布局结构进行合理调整与重组，营造城市发展的主导空间或创新空间，以城市主导空间或创新空间带动与促进城市其他关联空间的加速发展，从而达到带动和促进整个城市加速发展的目的。由于城市空间资源关联价值效应所产生的经营效益是相对间接的、宏观的和长期的，因而往往为人们所忽视。但是，正是城市空间资源关联价值效应的这种宏观性和长期性，以及所产生的社会效益和经济效益为城市空间资源的商品效应价值所无法比拟，应该引起我们的广泛重视。
城市空间资源的关联价值效应一般表现为城市空间资源的主导效应、功能转换效应和环境影响效应三个方面。城市空间资源的主导效应，是指由于某一城市空间单元具有较强的空间创新能力，在城市或某一城市区域中具有较强的引导和带动作用，从而带动城市其他空间单元的发展。如城市中新兴工业区的发展与建设，能够带动周边其他区域的复兴与建设，同时能够创造大量的就业岗位，带动城市的规模扩张、居住空间形成和第三产业发展，从而达到加速城市发展的目的。功能转换效应，是指由于某一城市空间单元的建设与发展，所形成的城市功能能够引导和促使其他空间单元由低层次的城市功能向较高层次转变，从而达到提高城市空间功能效率的目的。如高教园区建设，能够促进周边空间单元高新技术产业的形成或者促进周边传统工业区的产业升级，转换周边空间单元的城市功能。环境影响效应，是指某一城市空间单元自然生态环境特别优美，具有极大的吸引力，吸引其他功能空间在其周边或者深入到该区域内部布置，从而促使城市的发展。
与城市空间资源的商品价值效应一样，城市空间资源的关联价值效应在一定的条件下也具有负效应。比如，在城市原有文教区的大量高等学校外迁过程中，若将原有教育用地大规模的住宅开发，原来依附于这些高校的电脑城、书店及其他文化设施亦将外迁或衰落，造成城市空间由高层次功能向低层次功能转化，产生城市空间资源关联价值的负效应。
二、积极营造城市创新空间，促进城市新兴产业发展与空间拓展
充分发展资源优势，积极营造城市创新空间，带动和促进城市新兴产业的发展，是目前加快中心城市发展，加速区域城市化进程的一项重要举措。
如就杭州城市发展来说，余杭、萧山撤市建区之后，杭州市区的人口与用地规模急剧扩张，新市区户籍人口规模内原来的175万人扩大到368万人，土地总面积由原来的683平方公里扩大到3068平方公里，分别扩大了2.1倍和4.5倍。市区规模扩大以后，长期以来影响杭州城市发展的空间约束基本得到缓解。当前突出的问题是，如何充分发挥杭州城市的区位优势与空间资源优势，积极发展城市新兴产业，加快杭州大都市建设，最大限度地提高城市空间资源的经营效率。
合理选择城市创新空间形成的创新点和增长点是营造创新空间，以创新空间为主导，引导和促进城市新兴产业带的形成与发展的重点。新时期杭州城市发展的创新点与增长点的选择，要紧紧围绕市委、市政府提出的“建经济强市、创文化名城”、“构筑大都市、建设新天堂”以及“学在杭州、游在杭州、住在杭州、创业在杭州”的基本目标，将以“两港三区”为重点的城市经济发展战略落实到具体的城市空间上。以“两港三区”作为城市发展空间的创新点，构建目标明确、重点突出、结构清晰、布局合理的创新空间体系。
城市创新空间的选址要以城市规划为依据，并与城市发展的用地拓展方向相一致。根据杭州城市沿江跨江的发展战略和有关高校和规划研究单位关于杭州城市发展与未来城市发展空间布局的研究结果，今后若干年杭州城市产业发展的重点区域在钱塘江以南的江南地区和城市东部的沿江地区，具体地说是在江南的萧山城区以东地区和杭州老城区东部的下沙地区。
城市创新空间的营建，要充分协调与周边空间单元的关系，使创新空间在城市发展中真正能够起到主导与带动作用。一方面，要对成长性较好的空间引导资源进行合理布局，如在杭州经济技术开发区和杭州高新产业开发区的扩区选址中，不仅要考虑满足开发区本身的用地要求，更应考虑新区建设对周边区域的引导作用，为长期发展留出足够的增长空间。另一方面，要对既有的空间引导资源进行布局调整。如杭州下沙高教园区规划用地10平方公里，规划布置高校15所，在校学生规模将达到12万，是一项极具成长性的空间引导资源，但由于布置在下沙地区的东北角，东临钱塘江，北靠乔司农场和杭州市界，南面为发展空间已显不足的杭州经济技术开发区，避开高教园区本身的发展余地不足不谈，就充分发挥高教园区的创新与引导作用来看，也存在比较明显的缺陷，不利于城市空间关联效应的发挥。因此，有必要从充分发挥高教园区和经济技术开发区这两大空间创新源的作用出发。在更大的区域范围内考虑空间结构的调整。可以设想以下沙高教园区为核心，结合经济技术开发区的工业区块，建设以高校、科研机构为主体，高新技术产业相对集中，集科研、生产、服务和居住为一体的下沙科学城。在功能上，以高校科研为核心，引导高新技术产业的发展，进而吸引服务与居住空间的集聚。在空间上，以高教园区为中心，往南结合下沙现有的电子信息、现代通信、生物制药和中药新药等新兴产业园区，往北拓展乔司地区和海宁部分区域共同形成城市东部发展的创新空间和主导空间，引导杭州东部产业带和城市新空间的形成。
三、合理调整城市功能空间，促进城市功能的升级与优化
相对于城市创新空间体系的建立而言，调整城市功能空间是一项更复杂、更艰巨的工作，特别是就杭州这样一个城市规模相对较大，城市功能布局结构相对复杂的中心城市来说，通过城市内部功能空间的适当调整，实现城市空间的产业升级与功能升级，提高城市空间的功能效率，是城市空间资源经营的一个极其重要的方面。
发挥城市空间资源的功能转换效应，提高城市空间资源经营效率的目标可以通过两方面的工作来实现。
一是在认真分析现状城市功能布局合理性的基础上，以发挥城市空间资源的功能转换效应为目标，进行城市功能布局结构调整。如通过对旧城区传统工业布局的调整，退二进三，改善旧城区的功能结构；通过对原形成于城市边缘区基础上的市场区域的整合与治理，梳理原有相对混乱的交通网络，建设较大规模的会展中心和物流中心，形成现代化的市场区域；通过对原有历史街区的整治，充分挖掘历史文化资源，形成商业步行街区和较高档次的城市中心居住区；通过对原有城市文教区的改造，充分利用用地规模相对较小的原有校区建设科研基地，严格控制将原来功能层次较高的高教科研用地转化成功能层次较低的居住用地，继续强化区域的文教科研功能等等。
二是通过规划设计方案的论证与研究，认真分析方案中的功能布局合理性，按照发挥城市空间资源的功能转换效应的要求进行方案调整。其常规方法一般是从规划布局中各空间单元之间的相互联系、相互影响以及是否满足规模要求等几个方面进行考察，如对空间单元之间的功能关系、职住联系、交通联系、污染影响进行评价，而对规划实施以后可能对周边空间单元带来的功能转变以及由于功能转变而产生的城市空间资源经营效益的变化的分析评价体系尚有待进一步建立和完善。引入城市功能转换效应的理论，建立城市功能布局合理性的新的评价方法与价值标准，必将大大提高城市空间资源的经营效率。
四、保护城市风景名胜区和生态敏感区，创造良好的城市环境
城市空间资源的环境影响效应对城市发展的影响，已经越来越受到各级政府和社会各界的重视，普通市民购买商品房都已经把环境作为首选因素，城市环境的优劣已成为能否吸引投资的关键条件，因此，研究城市空间资源的经营效率必须充分考虑城市空间资源的环境影响效应。
位于杭州内部或周边的城市风景区是重要的城市空间资源，城市风景区的品位和环境质量水平直接体现于城市品位与环境质量水平，空间意义要远远超过城市风景区本身。如杭州的西湖、南京的玄武湖、宁波的东钱湖、嘉兴的南湖，既是著名的风景区，又是所在城市洁净大气污染的肺和消解水系污染的肾，对于提高城市品位和环境质量水平具有十分重要的意义。
城市生态敏感区也是重要的城市空间资源，在城市规划中应该进一步加强保护。城市水源地保护区域的大规模开发建设，导致城市取水口一次次往上游迁移；城市周边山体大规模的开山取石和林地破坏，导致城市周边环境满目疮痍；城市边缘区水系和农田污染的加剧，导致区域环境质量的下降。所有这一切都是城市空间资源经营效率低下的表现，应该引起我们的高度重视。
提高城市空间资源的经营效率，一方面要最大限度地增强城市空间资源的环境影响正效应，在保护城市风景名胜区、提高城市绿地率、加强城市水系与环境整治、保护城市生态敏感区等方面做加法；另一方面，要最大限度地降低城市空间资源的环境影响负效应，在城市风景区、生态敏感区内要做减法，要严格控制工业项目、房地产项目的开发建设。
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（本文作者单位：杭州市规划局）
2001年10月
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